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Lorsqu'un immeuble est comptabilisé à l'actif d'une entreprise, le bâti et le terrain doivent être évalués séparément. Cette distinction est nécessaire puisque, contrairement à une construction, un terrain ne s’amortit pas.
En 2016, le conseil d’État a rendu deux décisions concernant l’évaluation des terrains. Cet article vous donne les principales clés pour comprendre la comptabilité immobilière.
Comptabilité immobilière : principe
Quand on entre un immeuble en comptabilité, une quote-part de sa valeur doit être affectée à la construction et une autre au terrain.
En l’absence de règle impérative fixée par le plan comptable général (PCG), l’entreprise doit procéder à cette ventilation sous sa propre responsabilité. Cette ventilation est importante, car si la construction est amortissable, le terrain ne l'est pas.
La tendance naturelle est de retenir une évaluation élevée pour la construction et une évaluation faible du terrain.
En effet, ce système permet de majorer le montant des amortissements. Ceux-ci permettent notamment de compenser la perte de valeur que l'usure provoque sur un bâtiment. Ils incitent aussi les entreprises à constituer des réserves pour financer des travaux de réfection ou de reconstruction.
En outre, une telle ventilation réduit le résultat taxable, puisque l'amortissement diminue l’impôt sans diminuer le volant de cash dont dispose l’entreprise.
Évaluation des terrains
Dans la majorité des cas, les experts comptables évaluent forfaitairement un terrain à 10 ou 20 % de la valeur totale d’un bien.
Ces terrains sont comptabilisés dans une subdivision du compte 211.
La valeur du terrain est parfois minorée. Pour obtenir une valorisation plus exacte, il convient de recourir à un expert ou, a minima, de se référer au prix de marché généralement observé pour ce type de biens.
L’évaluation des terrains à récemment fait l’objet deux décisions récentes du conseil d’État (CE 15/02/2016 n° 367467 et n° 380400).
Il a jugé que, pour remettre en cause la répartition retenue par une entreprise, le fisc doit recourir à 3 méthodes.
Cession de terrains nus
Le fisc peut réaliser des comparaisons portant sur des cessions de terrains nus, semblables en termes de situation géographique et de droits à construire, réalisées à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan.
Coût de reconstruction
Il est également possible d'évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan (avec prise en compte, le cas échéant, de sa vétusté et son état d’entretien).
Étudier un échantillon pertinent
L'administration fiscale peut décider de n’utiliser les pratiques comptables du bilan d’autres entreprises qu’à condition que l’échantillon soit pertinent, significatif, et porte sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables.
À noter : la première technique est la plus utilisée par l'administration fiscale.
Pour le conseil d’État, s'il veut remettre en cause la répartition de la valeur d'un ensemble immobilier entre le terrain et les constructions édifiées dessus, le Fisc doit se fonder prioritairement sur des transactions intervenues dans la même zone géographique et à des dates proches.
Évaluation de la construction
Une construction se définit comme un ensemble d’éléments, bâtiments, agencements, aménagements, etc.
Tous ces éléments doivent faire l’objet d’un enregistrement comptable distinct. Le but est de parvenir à une différenciation entre la structure (bâti) et ses composantes. Ces différentes parties sont à répartir les subdivisions du compte 213 « constructions ».
Le compte 2131 permet de comptabiliser tous les éléments de la structure d’un immeuble (murs, planchers, etc), chacun de ces éléments disposant de son propre tableau d’amortissement.
Le compte 2135 sert à comptabiliser les installations présentes (électriques, de chauffage, etc) et les travaux réalisés afin qu’ils soient opérationnels.
Le compte 2138, peu utilisé, permet de comptabiliser les ouvrages visant à assurer les communications sur terre et sous terre.
S’agissant des divers frais (droits de mutation, frais d’actes, etc) accompagnant l’acquisition d’un bien immobilier, ils sont à comptabiliser comme des charges dans les différents comptes (2121, 6226, 6227, etc) les concernant.